Les logements en France : manques et surabondances.


"La construction et la rénovation des logements privés en France ", Trésor Eco N°261, juin 2020

Un état des lieux des logements en France.

 

Entre 2010 et 2017, le parc de logements en France a crû à un rythme moyen de plus de 370 000 unités par an du fait de la construction de nouveaux logements, tandis que le nombre de résidences principales, n’a augmenté que de 240 000 logements/an, reflétant à parts environ égales l’augmentation de la population et la réduction de la taille des ménages. Le taux d’occupation est passé en 7 ans de 84 à 82%.

 

On compte ainsi en 2018 plus de 6,5 millions de logements qui ne sont pas occupés en tant que résidence principale, dont 8,4% de logements vacants et 9,7% de résidences secondaires ou occasionnelles.

 

 41% des logements construits en 2018 sont individuels, mais ils représentent plus de 93% de la consommation des sols.

 

Les prix de l’immobilier en France ont connu une hausse très forte entre 2000 et 2007, avant de subir une forte baisse à la suite de la crise financière. En 2018, les prix de l’immobilier en euros constants étaient globalement revenus à leur niveau d’avant la crise.  La hausse des loyers a été beaucoup modérée, relativement proche de l’inflation, en raison notamment de l’indexation des loyers sur l’indice de référence des loyers (IRL), proche de celle de l’inflation.

 

En 2018, les logements n’ont jamais été autant échangés avec plus de 983 000 transactions immobilières (+17% relativement à 2007). Le taux de rotation sur le marché locatif est plus de deux fois supérieur à celui du parc immobilier.

 

Le taux d’occupation des logements (défini comme la part de résidences principales sur le stock de logements) varie de 10 à 94% selon les communes, et le niveau des prix moyens communaux des logements de moins de 500 €/m² à plus de 12 000 €/m². La démographie, facteur important de la demande, varie aussi (entre 2010 et 2015, le nombre de ménages a diminué dans 8 400 communes en dépit d’une hausse de près de 1% au niveau national.

 

On identifie 4 grands types de situations :

2 catégories de communes se caractérisent par des prix des logements supérieurs au prix
médian pondéré par le nombre d’habitants (2 000 €/m²), reflétant une forte attractivité d’un territoire :
– les zones en excès de demande, lorsque le taux de logements occupés est élevé (>90%),
– les zones touristiques avec un niveau d’occupation faible ; une grande part des logements y est à usage de résidence secondaire ou occasionnelle.

Dans les zones touristiques et dans les zones en excès d’offre, la construction est majoritairement collective (respectivement 63 et 73%), attestant d’une plus forte pression foncière et d’un mode de développement plus compact, peu consommateur de sols.

 

À l’inverse, 2 autres situations caractérisent les communes où les prix des logements sont bas (inférieurs au prix médian de 2 000 €/m²), traduisant une attractivité moindre ou une offre de logement surabondante : on y trouve des zones en excès d’offre et des zones en situation modérée (taux de vacance faible où les prix sont modérés, et le stock de logements  proportionné à la demande.

Le logement individuel domine largement dans les zones en situation modérée (71% de la construction) et là où l’offre est en excès (76%);

Les besoins en logement reflètent des facteurs quantitatifs mais aussi qualitatifs. La demande de logements traduit la croissance de la population et les évolutions sociétales qui accroissent les besoins à population constante (divorce, mobilité des étudiants, migrations intranationales, veuvages…). Par ailleurs, le parc de logement évolue pour répondre qualitativement à la demande, en termes d’accessibilité, de taille, d’agencement, de confort et de sobriété énergétique.

 

Même dans beaucoup des zones en excès d’offre, entre 2010 et 2015, la construction neuve a été le principal vecteur de réponse à la demande en logement, au détriment de l’adaptation du bâti existant. Le fait que les logements neufs dans ces territoires détendus aient été moins chers que les logements anciens rénovés a joué un rôle important dans les choix d’installation des ménages. Cet écart de prix a pu s’expliquer localement par la surabondance de terrains constructibles amenant à un coût du foncier nu très faible, des coûts de construction de logements individuels peu élevés, mais aussi par une fiscalité et certaines politiques publiques historiquement avantageuses.

Dans les zones où les prix sont élevés, le développement récent de nouveaux usages de logements, permis par l’émergence de plateformes (ex. locations saisonnières), a certes permis de générer davantage de valeur pour un logement occupé en tant que résidence principale. Mais il a aussi pu pousser à la conversion en logements occasionnels, pouvant in fine réduire l’offre effective de logement disponibles à l’habitation principale tout en tirant les prix vers le haut.

 

Pour en savoir davantage : https://www.tresor.economie.gouv.fr/Articles/2020/06/30/tresor-eco-n-261-la-construction-et-la-renovation-des-logements-prives-en-france